Анкета

Новини

Жилищен кредит
Брой 43 - Юни - 2010

  Човек и добре да живее, идва момент в живота му, когато... трябва да си купи жилище. Това обикновено се случва, когато мине под венчилото или когато реши, че му е дошло време да се отдели от родителите си. Ако пък случайно вземе, че спечели някоя неочаквано голяма сума, то тогава покупката на апартамент е в кърпа вързана.


  Харчът за жилище е може би най-сериозният, който човек прави някога в живота си. Рядко се случва да имаме толкова много събрани пари и освен ако някоя богата леля не ни е оставила наследство или не сме ударили шестица от тотото, то тогава опираме до така ценната услуга - взимане на кредит от банка. Това е толкова важно решение, колкото самата идея за купуване на апартамент. На първо място трябва да се направи сериозно и обширно проучване на услугата в различни банки, да се сравнят офертите, да се види къде има възможност за по-гъвкаво решение и чак тогава да се вземат парите. Защото тази стъпка - взимането на жилищен кредит, ще влияе поне на 20 от следващите години в живота на човек, а може и повече.


КАКВО ОЗНАЧАВА ЖИЛИЩЕН КРЕДИТ?


Да се вземе жилищен кредит означава една банка да отпусне средства за закупуване на недвижимата собственост, като приеме същата за обезпечение на кредита. Това фактически става чрез договорна ипотека (забрана за разпореждане) върху жилището. Можем още да го наречем жилищно-ипотечен кредит.


Според пазара и нуждите си, потребителят се спира на някаква сума, която да поиска от банката. На свой ред тя прави проучване на доходите на кредитоискателя и казва каква сума би отпуснала. Когато двойка съпрузи поискат кредит, се взима справка за доходите и на двамата, тъй като са семейство. Ако банката прецени, че потребителят има възможност да изплаща вноските си по кредита, като му остават и някакви средства за съществуване, искането му се одобрява и се издава т.нар. кредитен сертификат. С него човек доказва, че е платежоспособен, когато тръгне да си търси жилище.


Следващият момент е кредитоискателят да си избере жилището и да предостави информацията за него на банката, която го оценява и преценява дали би го приела като обезпечение на парите, които ще даде. Ако всичко е наред и банката даде своето одобрение, тогава отпуска кредита и се осъществява сделка за покупко-продажба като в повечето случаи, парите се превеждат директно на продавача. Едновременно с това се налага законова ипотека, чрез която банката придобива жилището като залог.


ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОРА ЗА КРЕДИТ


Основните моменти при договора за отпускане на кредит са следните: определяне срока за погасяване, размера на лихвата и размера на вноските.


Средно времето за издължаване на този вид заеми е между 10 и 30 години. Жилищният кредит всъщност е банков продукт, който върви с определена лихва. Този продукт е и един от най-усилено рекламираните и предлаганата лихва е основен акцент във всяка реклама. В България лихвата варира между 7 и 10%. Банката изготвя и погасителен план, в който се определят вида и размера на месечните вноски.


Всяка месечна вноска се състои от главница и лихва. Главницата е част от отпуснатата ви сума, а лихвата е печалбата на банката. Предлагат се два вида вноски: равни месечни (анюитетни) и намаляващи. При равните вноски погасителният план се изготвя така, че всеки месец да плащате една и съща сума. Особеността тук е, че в началото във вноските се съдържа предимно лихвата, към средата се изравняват лихва и главница, а в края плащате предимно главницата. С други думи банката първо си прибира печалбата, след това погасява основния дълг.  


При втория вид - намаляващите, сумата на главницата е разделена на равни части за целия период на погасяване на кредита. Лихвата, от своя страна, намалява пропорционално с намаляването на остатъка от дълга. Т.е. първия месец се плаща лихва върху цялата сума, след което с всеки изминал месец, с всяко изминало плащане, размерът на кредита намалява, което съответно намалява и размера на лихвата. Неприятното при този вид погасителен план е, че в първите години на изплащане, вноските са значително по-големи, но намаляват постепенно до края на погасяването.


КАК СЕ ОПРЕДЕЛЯ ЛИХВАТА?


За основа на лихвата най-често се взима европейският лихвен индекс EURIBOR, към който всяка банка добавя своя надценка. Когато индексът расте, банката увеличава и лихвата по кредита. Ако индексът пада, се предполага, че и лихвата трябва да намалява, като обикновено има праг, под който не може да падне. Този вид лихва се нарича плаваща и е предпочитана от банките. Друг вид, който може да ви се предложи, но се прави много рядко, защото рискът е по-голям за самата банка, е фиксираната лихва. Когато се подписва договорът, се определя точен размер на лихвата, който да не се променя. Независимо от растежа или спада на индекса, лихвата на кредита си остава една и съща. Обикновено такава лихва е доста по-висока от плаващата.


Има още една лихва, която може да срещнете в договора си. Това е наказателната лихва. Банката я прилага в случай, че пропуснете да направите една или повече вноски по кредита си и представлява „надценка" върху основната ви лихва с няколко процента. Тя се начислява и вие я дължите заедно със закъснелите вноски.


ГОДИШЕН ПРОЦЕНТ НА РАЗХОДИТЕ (ГПР)


Както се казва в някои реклами - и това не е всичко. Има още един фактор, който определя сумите, които в крайна сметка заплащате, за да издължите кредита си. Нарича се Годишен Процент на Разходите (ГПР). Това е показател изразяващ реалната цена на кредита. Той включва договорената лихва по кредита и дължимите към банката такси. Таксите, които се дължат на банката, и които оказват влияние върху размера на ГПР могат да бъдат първоначални, годишни и други:



  • Първоначални такси - тези такси са еднократни и се заплащат веднъж, независимо от размера и срока на кредита. Такива са таксите за разглеждане и обработка на документите и еднократната такса за отпускане на кредита.

  • Годишни такси - това са тези, които се заплащат за всяка от годините. Такава е например таксата за управление на кредита.

  • Други - тук можем да споменем таксата за преразглеждане на кредита, която се прилага, ако след време решите да поискате от банката промяна в договорените условия, като например изменение на срока на погасяване. Такса за предсрочно погасяване се прилага, ако решите да върнете заема по-рано от крайния срок и по този начин лишите банката от част от предвидената печалба.


Всички посочени такси могат да бъдат процент от сумата на кредита или да са посочени като конкретна сума в зависимост от практиката на банката. Годишни такси може да има или да няма, но първоначални винаги има. Те се приспадат от сумата на кредита, т.е. банката си ги удържа още при самото отпускане и са разход за кредитоискателя, поради което се отразяват на цената на кредита, респективно върху размера на ГПР.


РИСКОВЕ


В заключение трябва да се споменат и рисковете на този начин на закупуване на жилище. Както стана въпрос по-горе, ако закъснеете с вноската, банката начислява наказателна лихва. Но ако се забавите с повече от три вноски, това е лош сигнал за банката. Тя има право по силата на законовата ипотека да обяви жилището ви за продан, за да си върне парите, а вие да останете без дом. Разбира се това е много краен случай и преди да се стигне до него, можете да преговаряте за удължаване на срока и намаляване на вноските по кредита.


Това в общи линии са нещата, които човек трябва да знае, когато реши да тегли жилищен кредит. Разбира се, банковите служители ще бъдат много по-изчерпателни, но все пак, за да не ходим съвсем „боси" да искаме пари, добре би било да се информираме самостоятелно и своевременно за най-основните моменти.


 


Автор: Цвета Лазаркова


 


Рейтинг на статията:



За да може да пишете коментар моля влезте в системата.
Ако нямате регистрация може да си направите тук